Espanjan asunnon verot: jokainen asuntosi vero läpi vuoden

Mitä veroja ulkomailla asuva maksaa Espanjan-asunnosta?

Kahta joka vuosi, teitpä asunnolla mitä tahansa: IBI:tä, kunnan kiinteistöveroa, ja asunnosta maksettavaa ei-residentin tuloveroa, joka ilmoitetaan Modelo 210 -lomakkeella. Kunta lisää jätemaksunsa. Muut verot tulevat vain jonkin tapahtuman myötä: kun vuokraat asunnon, omistat Espanjassa suuren omaisuuden, myyt tai perit.

Näet, mitkä niistä koskevat asuntoasi tänä vuonna, Espanjan-asunnon veroilmoitukset -työkalulla: se kysyy muutaman kysymyksen ja luettelee ne päivämäärineen.

Mikä on IBI, ja paljonko se maksaa?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) on kunnan vuotuinen vero asunnon katastriarvosta, sama residenteille ja ei-residenteille. Kukin kunta päättää kaupunkikiinteistöjen verokannan, joka on tavallisesti vähintään 0,4 % ja enintään 1,1 %. Kunta voi lisätä siihen enintään 0,2 prosenttiyksikköä, jos se on maakunnan tai itsehallintoalueen pääkaupunki, järjestää joukkoliikennettä tai tarjoaa enemmän palveluja kuin sen on pakko. Yleisen arvonmäärityksen jälkeen se voi myös laskea kannan jopa tasolle 0,1 % enintään 6 vuoden ajaksi. Kantaa sovelletaan kuitissa näkyvään veron perusteeseen: katastriarvoon, josta vähennetään arvonmääritystä seuraavina vuosina alennus. Kunnat voivat myös vapauttaa verosta asunnot, joiden IBI olisi hyvin pieni.

Koko vuoden IBI kuuluu sille, joka omistaa asunnon päivänä 1. tammikuuta. Kauppakirjassa se voidaan jakaa myyjän ja ostajan kesken, mutta kunta laskuttaa sen päivän omistajaa. Kunta, tai maakunnan elin, jolle se on antanut perinnän, päättää maksuajan, joka on vähintään kaksi kuukautta.

IBI:n maksaminen ei kuittaa valtion veroa asunnosta, eikä päinvastoin: ne ovat kaksi eri veroa kahdelle eri viranomaiselle. IBI-kuitissa näkyy yleensä myös katastriarvo, josta valtion vero lasketaan. Jotkin kunnat korottavat yli kaksi vuotta tyhjillään olleiden asuntojen IBI:tä, lähinnä vähintään neljän asunnon omistajilta; kakkosasunto on hyväksyttävä syy enintään neljän vuoden ajan. Oppaamme vuokraamattoman asunnon verosta Espanjassa kertoo, milloin.

Mikä on asunnon vuotuinen ei-residentin tulovero?

Espanja verottaa laskennallista tuloa asunnosta, jota sen ulkomailla asuva omistaja ei vuokraa, vaikka asunto olisi tyhjillään. Tulo on kunnasta riippuen 1,1 % tai 2 % katastriarvosta, ja siitä maksetaan veroa 19 %, jos asut EU-maassa, Islannissa, Norjassa tai Liechtensteinissa, ja 24 %, jos asut muualla, myös Isossa-Britanniassa (verovuoden 2026 säännöt). Mitään kuluja ei voi vähentää.

Jokainen omistaja jättää Modelo 210 -ilmoituksen kerran vuodessa kustakin asunnosta. Verovuoden 2025 ilmoitus on jätettävä viimeistään 31. joulukuuta 2026; verovuodesta 2026 alkaen ilmoitusaika on seuraavana vuonna 1. huhtikuuta – 31. joulukuuta. Modelo 210 deadline -oppaamme kertoo kaikki päivämäärät, ja Modelo 210 pariskunta -oppaamme sen, miten pariskunta jakaa veron.

Oman asuntosi veron saat laskurilla, joka laskee ei-residentin veron Espanjassa. Väliin jääneen vuoden voi vielä ilmoittaa: katso Modelo 210 aiemmat vuodet.

Maksatko jätemaksua (tasa de basura)?

Kyllä, muodossa tai toisessa: kunnat perivät maksun jätteiden keräyksestä ja käsittelystä, yleensä omistajalta. Vuonna 2022 annettu jätelaki antoi niille kolme vuotta aikaa ottaa käyttöön oma maksu, joka kattaa palvelun todelliset kustannukset, ja sallii kannustimet jätteiden lajitteluun lomavuokra-asunnoissa.

Kukin kunta päättää maksun suuruuden ja laskutustavan: IBI:n yhteydessä, vesilaskussa tai erikseen. Kun kyse on kunnan maksusta (tasa), laki tekee omistajasta maksuvelvollisen silloinkin, kun asunnossa asuu joku muu, ja omistaja voi siirtää maksun vuokralaiselle; vesilaskuun liitetty maksu voi kohdistua vesisopimuksen haltijaan.

Mikä muuttuu, jos vuokraat asunnon?

Vuokra korvaa laskennallisen tulon niiltä päiviltä, joina asunto on vuokralla, ja se ilmoitetaan omilla Modelo 210 -ilmoituksillaan.

• Sama verokanta: 19 % EU- ja ETA-maissa asuville, 24 % muille.
• Kulut vähennetään vain EU- ja ETA-maissa asuvilta: korot, korjaukset, taloyhtiön maksut, IBI. Muut maksavat veroa bruttovuokrasta, ja Tribunal Supremo tutkii tätä sääntöä.
• Omat ilmoitusajat: kun vuoden 2026 vuokrat kootaan yhteen ilmoitukseen, ilmoitus, josta on maksettavaa, jätetään seuraavana vuonna 1. huhtikuuta – 20. huhtikuuta, ja ilmoitus, jossa vero on nolla, 1. tammikuuta – 20. tammikuuta.
• Alv lomavuokrauksesta alkaen 1. joulukuuta 2026, kun vuokraus kestää enintään 30 yötä, lakiasetuksella, jonka Espanjan parlamentti vahvisti 12. marraskuuta 2026: lomavuokrauksen alv Espanjassa -sivumme seuraa sitä.

Päiviltä, joina asunto ei ole vuokralla, ilmoitetaan edelleen laskennallinen tulo suhteessa niiden määrään. Määräaikaopas kertoo vuokratun asunnon ilmoitusajat.

Maksaako ulkomailla asuva varallisuusveroa Espanjassa?

Vain suuresta omaisuudesta Espanjassa. Ei-residentti maksaa varallisuusveroa ainoastaan siitä, mitä hän omistaa Espanjassa. Valtion säännöillä siitä ensimmäiset 700 000 € ovat verovapaita. Voit kuitenkin soveltaa sen itsehallintoalueen sääntöjä, jossa suurin osa tästä omaisuudesta on, ja itsehallintoalueet voivat päättää omasta verovapaasta määrästään, verokannoistaan ja huojennuksistaan.

Ilmoitus, Modelo 714, on jätettävä, kun veroa on maksettavana tai kun tämän omaisuuden arvo on yli 2 000 000 €, vaikka maksettavaa ei olisi. Ilmoitusaika säädetään joka vuosi asetuksella: verovuodelta 2025 se oli 8. huhtikuuta 2026 – 30. kesäkuuta 2026.

Kun nettovarallisuus on yli 3 000 000 €, samaan espanjalaiseen omaisuuteen sovelletaan toista valtion veroa, suurten omaisuuksien solidaarisuusveroa.

Mitä veroja asunnon myynnistä maksetaan?

Kaksi veroa ja ostajan pidättämä ennakko, vuoden IBI:n lisäksi, jonka kunta laskuttaa siltä, joka omisti asunnon 1. tammikuuta:

• 3 % kauppahinnasta, jonka ostaja pidättää ja tilittää verottajalle Modelo 211 -lomakkeella.
• Modelo 210 -ilmoituksesi luovutusvoitosta, jonka verokanta on 19 % asuinmaastasi riippumatta. Ostajan pidättämä summa luetaan hyväksesi, ja se palautetaan sinulle, jos se oli veroa suurempi.
• Plusvalía municipal, kunnan vero maan arvonnoususta. Jos maan arvo laski, mitään ei makseta. Vero kuuluu myyjälle, mutta kun myyjä asuu ulkomailla, laki velvoittaa ostajan maksamaan sen myyjän puolesta.

Asunnon myynti Espanjassa -laskurimme laskee asuntosi luovutusvoiton ja plusvalían, ja määräaikaopas kertoo ilmoitusajan myynnin jälkeen.

Entä jos perit asunnon tai saat sen lahjaksi?

Asunnon saaja maksaa siitä Espanjan perintö- ja lahjaveroa, vaikka kaikki osapuolet asuisivat ulkomailla. Valtion verohallinto perii veron, mutta vuodesta 2021 jokainen ei-residentti voi soveltaa jonkin Espanjan itsehallintoalueen sääntöjä: perinnössä sen alueen, jossa vainaja asui, jos hän asui Espanjassa, ja muuten sen, jossa suurin osa Espanjassa olevasta jäämistöstä on; asunnon lahjoituksessa sen alueen, jossa asunto sijaitsee. Säännöt vaihtelevat alueittain.

Myös kunnan plusvalía on maksettava, ja sen maksaa asunnon saaja, ellei maan arvo laskenut. Ulkomailla asuva, joka lahjoittaa asunnon, ilmoittaa siitä myös luovutusvoiton Modelo 210 -lomakkeella, kuin olisi myynyt sen; perinnöstä tällaista voittoa ei synny. Siitä eteenpäin vuotuiset verot kuuluvat uudelle omistajalle.

Mitä erääntyy milloinkin vuoden aikana?

Modelo 210:n ilmoitusajat säädetään valtiovarainministeriön asetuksella, joka muutti ne verovuodesta 2026 alkaen; IBI:n ja jätemaksun maksuajat päättää kukin kunta.

1. 1. tammikuuta

   Vuoden IBI kuuluu sille, joka omistaa asunnon sinä päivänä

2. 1. tammikuuta – 20. tammikuuta

   Vuokra, vero nolla, verovuodesta 2026 alkaen

3. 1. huhtikuuta – 20. huhtikuuta

   Vuokra, veroa maksettavana, verovuodesta 2026 alkaen

4. 1. huhtikuuta – 31. joulukuuta

   Vuokraamaton asunto, verovuodesta 2026 alkaen

5. Kunnan päättämä aika

   IBI, vähintään kaksi kuukautta maksuaikaa, ja jätemaksu

Jos maksat ilmoituksen ulkomaiselta pankkitililtä, katso Modelo 210 maksu ulkomailta. Ilmoitusajan jälkeen jätetystä ilmoituksesta seuraa korotus, joka kasvaa kuukausittain: katso Modelo 210 myöhässä.

Maksatko veroa myös omassa maassasi?

Usein kyllä: kotimaasi voi verottaa asuntoa tai sen tuottamaa tuloa omien sääntöjensä mukaan. Kun kotimaallasi on Espanjan kanssa verosopimus, sopimus antaa Espanjalle oikeuden verottaa Espanjassa olevan asunnon tuloa, kuten Agencia Tributaria huomauttaa, ja kotimaasi poistaa sitten kaksinkertaisen verotuksen sopimuksessa määrätyllä tavalla.

Se, miten kotimaasi tämän tekee, ratkeaa sen omien sääntöjen mukaan: tämä opas kattaa vain Espanjan puolen.